En resumen
En Andalucía, la demolición total y la parcial de edificios no protegidos se tramitan igual, con declaración responsable ante el ayuntamiento; si el inmueble está protegido, ambas necesitan licencia. En obra cambian mucho: la parcial exige proteger y a menudo apuntalar lo que se conserva, más trabajo manual y cortes controlados, mientras que la total permite planificar el derribo mecánico de arriba abajo.
Contenido
- ¿Cambia el permiso entre una demolición total y una parcial?
- Lo que sí cambia en la documentación
- Comparativa en obra: técnica, ritmo y riesgos
- ¿Qué demoliciones parciales son las más habituales?
- Residuos: misma obligación, distinto volumen
- Cómo se ordena una demolición parcial, paso a paso
- Plazos y coste: por qué una parcial no es «media total»
- Cómo elegir entre una y otra
- Preguntas frecuentes
¿Cambia el permiso entre una demolición total y una parcial?
En la regla general andaluza, no. El artículo 293.1.e del Reglamento General de la LISTA, tras el Decreto-ley 3/2024, somete a declaración responsable la demolición total o parcial de edificios y construcciones, siempre que no estén sujetos a protección patrimonial ni incluidos en un entorno protegido. Si lo están, o se encuentran en zona arqueológica, ambas necesitan licencia urbanística.
Es decir, lo que decide el trámite es la protección del inmueble, no la cantidad que se derriba. La guía licencia o declaración responsable para demoler en Andalucía lo desarrolla con más detalle.
Lo que sí cambia en la documentación
Aunque el procedimiento sea el mismo, el contenido técnico de una demolición parcial es más exigente, porque hay que justificar que lo que queda en pie sigue siendo estable. La documentación de la demolición la redacta y firma un técnico competente, y su alcance depende de la obra y del ayuntamiento.
- En Málaga capital, la declaración responsable de obras pide proyecto o memoria técnica firmados por técnico competente, certificado técnico, fotografías y un documento aparte si se ocupa la vía pública.
- Para una licencia de demolición parcial en Málaga capital se pide además una nota simple registral de menos de tres meses.
- Si la parcial afecta a un edificio en propiedad horizontal, la comunidad debe estar informada, y si toca elementos comunes necesita acuerdo de la junta de propietarios.
En otros municipios, cada ayuntamiento concreta documentos y plazos en su ordenanza; consúltalo con tu técnico o con el ayuntamiento.
Comparativa en obra: técnica, ritmo y riesgos
| Aspecto | Demolición total | Demolición parcial |
|---|---|---|
| Técnica predominante | Mecánica, con fases manuales previas | Combinada, con más peso del trabajo manual |
| Secuencia | Desmontaje selectivo y derribo de arriba abajo | Cortes de separación, apeos y retirada por partes |
| Protección | Colindantes y vía pública | Colindantes, vía pública y la parte que se conserva |
| Riesgo principal | Medianeras y edificios vecinos | Estabilidad de lo que queda |
| Resultado | Solar limpio | Edificio reducido con frentes a rematar |
En una parcial no se puede empujar con la máquina sin más: hay que separar primero la parte que se va de la que se queda, con cortes limpios y, si el técnico lo indica, apuntalando forjados o muros que pierden apoyo.
¿Qué demoliciones parciales son las más habituales?
Estas son situaciones frecuentes en viviendas y fincas de la provincia de Málaga:
- Retirar una planta añadida sobre una casa de una altura.
- Derribar un garaje, una cochera o un almacén adosado a la vivienda.
- Eliminar un porche o un cuerpo de fachada en mal estado.
- Demoler una nave o un anexo dentro de una finca que conserva la casa principal.
- Vaciar un edificio manteniendo la fachada, cuando así lo exige la protección.
Cada caso tiene su secuencia, pero todos comparten la necesidad de dejar bien rematado el frente que queda expuesto. Lo que se consigue con una demolición parcial bien planificada es poder seguir usando la parte conservada, a veces incluso durante la obra.
Residuos: misma obligación, distinto volumen
La obligación de separar los residuos no depende de que la demolición sea total o parcial. Los no peligrosos se separan al menos en madera, fracción mineral, metales, vidrio, plástico y yeso, y la demolición selectiva es obligatoria a partir de 2024. Lo que cambia es el volumen y el espacio para separar: en una parcial suele haber menos sitio, porque parte del solar sigue ocupado.
Si aparece amianto en la parte que se derriba, como una cubierta de uralita en un anexo, se retira primero y por separado. La retirada de amianto la ejecuta una empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra; nosotros coordinamos el resto de la demolición. Los códigos de cada fracción los explica nuestra web hermana en la guía de códigos LER de residuos de demolición.
Cómo se ordena una demolición parcial, paso a paso
Una demolición parcial bien ejecutada sigue un orden que protege lo que se queda antes de tocar lo que se va:
- Delimitación: se marca con el técnico la línea exacta entre la parte que se demuele y la que se conserva, incluidas instalaciones que cruzan.
- Anulación de instalaciones en la zona a demoler, sin dejar sin servicio la parte que sigue en uso.
- Apeos y refuerzos provisionales donde el técnico los indique.
- Retirada de materiales peligrosos, si los hay, por la empresa inscrita en el RERA.
- Desmontaje selectivo de carpinterías, cubierta y elementos recuperables o separables.
- Corte de separación y derribo de la parte afectada, manual junto al frente conservado y mecánico donde el espacio lo permita.
- Remate o protección provisional del frente que queda expuesto y desescombro final.
En una demolición total el orden se simplifica: no hay frente que conservar y la máquina puede trabajar con más libertad una vez hecho el desmontaje selectivo.
Plazos y coste: por qué una parcial no es «media total»
Es habitual pensar que derribar la mitad de una casa costará la mitad. No suele ser así. La demolición parcial añade trabajos que la total no tiene: cortes de separación, apeos, protección de la parte conservada, remates provisionales y una secuencia más lenta. El volumen de escombro baja, pero las horas por metro cúbico suben.
Los factores que mueven el presupuesto los tienes ordenados en la calculadora de demolición de la web hermana. Para una valoración concreta necesitamos fotos y, normalmente, una visita.
Cómo elegir entre una y otra
Si la parte que quieres conservar está sana y te es útil, plantea una parcial; si conservarla te obliga a reforzarla a fondo o condiciona la obra nueva, valora el derribo completo. En edificios protegidos la elección puede venir impuesta por la licencia. Para viviendas unifamiliares, el derribo de casas y chalets cubre la opción completa; para inmuebles de varias plantas, la demolición de edificios.
Si aún no tienes claro si conservar algo, empieza por reformar o derribar una casa vieja: cómo decidir.
Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Una demolición parcial necesita licencia en Andalucía?
Si el edificio no está protegido, se tramita con declaración responsable, igual que la total. Si está protegido, en entorno protegido o en zona arqueológica, necesita licencia.
¿Qué norma regula el trámite de demolición en Andalucía?
El artículo 293.1.e del Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022), en la redacción derivada del Decreto-ley 3/2024.
¿Qué documentos pide Málaga capital para demoler en parte?
Para una declaración responsable de obras, proyecto o memoria técnica firmada, certificado técnico y fotografías; para una licencia de demolición parcial, además, nota simple registral de menos de tres meses.
¿La demolición parcial es más barata que la total?
Tiene menos escombro, pero añade cortes, apeos y protección de lo que queda; por eso no cuesta la parte proporcional de un derribo completo.
¿Hay que apuntalar en una demolición parcial?
Con frecuencia, cuando forjados o muros que se conservan pierden apoyo; lo define el técnico de la obra.
¿Necesito permiso de la comunidad para una demolición parcial?
Si el edificio está en propiedad horizontal, la comunidad debe estar informada, y las obras que afectan a elementos comunes necesitan acuerdo de la junta.
¿Puedo seguir viviendo en la parte que se conserva?
A veces sí, con accesos y protecciones separados; depende de la obra y de lo que indique el plan de seguridad y salud.
¿Quién firma la memoria de una demolición parcial?
Un técnico competente, que la redacta y la firma; nosotros trabajamos con esa documentación.
¿Los residuos se separan igual en una parcial?
Sí, la obligación de separar fracciones y de hacer demolición selectiva es la misma; solo cambia el espacio disponible para hacerlo.
¿Qué pasa con la pared que queda al descubierto?
Se deja rematada o protegida según lo previsto por el técnico, para que no quede expuesta a la intemperie.
¿Se puede derribar una planta añadida y conservar la de abajo?
Sí, es una de las demoliciones parciales más habituales; exige retirar con cuidado y proteger el forjado que queda como cubierta.