Demoler en Málaga capital: qué pide la GMU según la ordenanza de 2025

¿Qué es la OMLU y desde cuándo se aplica?

La Ordenanza Municipal de Licencias Urbanísticas (OMLU) de Málaga es la norma con la que la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) tramita licencias y declaraciones responsables en el término municipal. La nueva versión se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga el 30 de diciembre de 2025 y entró en vigor al día siguiente.

La ordenanza encaja en el marco autonómico: la LISTA y su Reglamento ya establecen que la demolición de edificios no protegidos va por declaración responsable. Lo que aporta la OMLU es la concreción local, es decir, en qué tipo de suelo se aplica cada régimen y qué documentos exige la GMU. Esa concreción solo vale para Málaga capital; cada municipio de la provincia tiene su propia ordenanza.

Para el propietario, la consecuencia práctica es que el expediente de un derribo en la capital se prepara con reglas más claras que antes: el anexo indica qué régimen corresponde y otro anexo enumera los documentos. Si tienes un expediente iniciado con la ordenanza anterior, pregunta a tu técnico cómo le afecta el cambio, porque las disposiciones transitorias no las tratamos en esta guía. Y si tu finca está en un municipio vecino, como Torremolinos o Rincón de la Victoria, no tomes la OMLU como referencia: allí rige la ordenanza de ese ayuntamiento.

¿Qué régimen aplica la GMU a una demolición total o parcial?

El Anexo I.1 de la OMLU recoge en su punto 2 las «Demoliciones totales o parciales de edificaciones». Para ellas fija dos caminos según la situación del inmueble:

Para la mayor parte de las viviendas antiguas de barrios como Cruz de Humilladero, Churriana o Campanillas, el punto de partida será por tanto la declaración responsable, salvo que el inmueble concreto tenga protección. La comprobación previa la hace tu técnico.

¿Qué documentos pide la GMU para la declaración responsable de un derribo?

El Anexo II.8 de la OMLU establece la documentación de una declaración responsable de obras. Aplicado a una demolición, lo esencial es esto:

1. Proyecto o memoria técnica firmados por un técnico competente, según el alcance del derribo.
2. Certificado técnico del mismo técnico.
3. Documento independiente para la ocupación de la vía pública, si la obra la va a ocupar con contenedor, andamio, vallado o maquinaria.
4. Fotografías del estado actual del edificio.
5. Estudio de Seguridad y Salud cuando la obra se haga con proyecto de los regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Las fotografías son también útiles para ti: dejan constancia del estado de las medianeras y de los edificios colindantes antes de empezar. Cuando visitamos una obra en Málaga, solemos sugerir que se tomen desde la calle y desde los patios, con las juntas con los vecinos bien visibles.

¿Y si la demolición parcial necesita licencia?

Cuando una demolición parcial va por licencia (porque el edificio está protegido, en entorno protegido o en zona arqueológica), la OMLU pide además una nota simple registral de menos de tres meses. Conviene solicitarla al Registro de la Propiedad cuando la documentación técnica esté casi cerrada, para que no caduque mientras se termina el expediente.

En estos casos el derribo suele ser selectivo y delicado: se conserva la fachada o una crujía, se apea lo que queda y se trabaja en buena parte a mano. Es el terreno de las demoliciones parciales, donde el orden de desmontaje lo marca la documentación técnica.

¿Qué cambia en el Centro Histórico de Málaga?

El Conjunto Histórico de Málaga está inscrito como Bien de Interés Cultural (Decreto 88/2012). Por eso, según la Instrucción 2025/04 de la GMU, cualquier demolición total o parcial en el Centro Histórico necesita autorización previa de la Consejería competente en Patrimonio Histórico, además del trámite municipal.

A lo administrativo se suma lo físico: calles estrechas, edificios que comparten muros, accesos peatonales y horarios de carga limitados. La maquinaria grande rara vez entra, de modo que se combina demolición manual con equipos compactos y la retirada de escombros se organiza en viajes cortos. Si tu finca está en esta zona, tienes más detalle en nuestra página de demoliciones en Málaga Centro.

¿Qué más hay que resolver antes de que entre la máquina?

El expediente urbanístico es solo una parte. Antes de empezar un derribo en Málaga capital deben estar resueltos, como mínimo:

• La autorización de ocupación de la vía pública si va a haber contenedor, grúa, andamio o vallado en la acera.
• La fianza o garantía de residuos, cuya cuantía depende de la ordenanza municipal y que se recupera al acreditar la entrega a gestor autorizado.
• El plan de seguridad y salud del contratista, elaborado a partir del estudio o estudio básico.
• La baja o el corte de suministros (luz, agua, gas, telecomunicaciones) con las compañías.
• Si hay amianto, su retirada previa por una empresa inscrita en el RERA con plan de trabajo aprobado.

La GMU publica instrucciones de interpretación periódicas; por ejemplo, la Instrucción 2026/03 sobre tramitación. Tu técnico es quien debe confirmar si alguna afecta a tu expediente.

¿Cómo se organiza el derribo en una ciudad compacta?

En Málaga capital la mayoría de las demoliciones son de casas entre medianeras o de edificios con vecinos a ambos lados, y el método se elige por esa razón. Se empieza desmontando lo recuperable y lo que debe ir aparte (carpinterías, metales, maderas), se separan las medianeras de forma controlada y después se derriba la estructura de arriba abajo, con riego para contener el polvo.

Los escombros se clasifican en obra por fracciones, como exige el artículo 30 de la Ley 7/2022, y se cargan para su entrega a un gestor autorizado; tú recibes los justificantes de entrega. Lo detallamos en la guía sobre la demolición selectiva obligatoria y en el servicio de derribo y desescombro. Para edificios de varias plantas, consulta la demolición de edificios.

¿Qué ocurre con el suelo rústico y las edificaciones en SAFO?

La OMLU no limita la declaración responsable al casco urbano: también la admite para derribar edificaciones en suelo rústico y construcciones en situación de asimilado a fuera de ordenación (SAFO), siempre que no estén protegidas. Es relevante en los distritos periféricos del término, como Puerto de la Torre o Campanillas, donde quedan casas de campo, almacenes agrícolas y anexos levantados hace décadas.

En estas fincas el reto suele ser logístico más que urbanístico: caminos de acceso estrechos o sin asfaltar, ausencia de acometidas claras, pozos y fosas sépticas que hay que localizar y cegar, y cubiertas de fibrocemento en almacenes y corrales. Conviene que el técnico describa en la memoria cómo se accede, dónde se acopian los materiales y qué se hace con las cimentaciones. Para fincas con varias construcciones dispersas, mira cómo planteamos el derribo de fincas.

Derribar una edificación en SAFO no la «legaliza» ni genera por sí mismo derecho a volver a construir lo mismo: lo que se pueda edificar después depende del planeamiento, y eso debe consultarlo tu técnico antes de decidir.

Lista de comprobación antes de presentar en la GMU

Antes de que tu técnico registre la declaración responsable o la solicitud de licencia, repasa estos puntos con él. Evitan la mayoría de los retrasos que vemos en las obras de la capital:

1. ¿Se ha comprobado si el inmueble está protegido, en entorno protegido, en zona arqueológica o dentro del Centro Histórico?
2. ¿El documento técnico (proyecto o memoria) describe las medianeras y cómo quedan los edificios colindantes al terminar?
3. ¿Hay fotografías actuales de fachadas, cubierta e interiores?
4. ¿Se ha previsto el documento de ocupación de la vía pública, con la ubicación del contenedor o del vallado?
5. ¿Está identificada la fianza de residuos y quién la deposita? Nuestra red explica cuándo se pide la fianza de residuos en Andalucía.
6. ¿Se ha descartado o localizado amianto, y está prevista la empresa inscrita en el RERA que lo retirará?
7. ¿Está pedido el corte de luz, agua, gas y telecomunicaciones?
8. ¿Hay una fecha orientativa coordinada entre técnico, propietario y empresa de demolición?

Si alguna respuesta es «no» o «no lo sé», mejor resolverlo antes: es mucho más sencillo que hacerlo con la obra parada.