Proyecto de derribo: qué es, quién lo firma y cuándo hace falta

¿Qué es un proyecto de derribo?

Un proyecto de derribo es el documento técnico que describe el edificio que se va a demoler y fija cómo debe hacerse para que la obra sea segura para los trabajadores, los vecinos y la vía pública. Es la base de la declaración responsable o de la licencia y, después, la referencia con la que trabaja el contratista.

No es un trámite decorativo. En un derribo el riesgo no está en construir sino en quitar: cada elemento que se retira cambia cómo se reparten las cargas en lo que queda. El proyecto ordena esa secuencia y deja escrito qué se hace con cada material, qué se protege y qué se comprueba antes de cada fase.

¿Proyecto o memoria técnica? Depende de la obra y del ayuntamiento

No todas las demoliciones exigen el mismo nivel de documento. La documentación técnica puede tomar la forma de un proyecto o de una memoria técnica, y su alcance depende de la obra y de lo que pida cada ayuntamiento en su ordenanza.

En Málaga capital, por ejemplo, la OMLU acepta para la declaración responsable de obras un proyecto o una memoria técnica firmados por técnico competente, junto con un certificado técnico. En otros municipios de la provincia el criterio exacto para exigir uno u otro (pendiente de verificar) lo fija su propia normativa; consúltalo con tu técnico o con el ayuntamiento.

Como orientación práctica, cuanto más complejo es el derribo (varias plantas, medianeras compartidas, estructura de hormigón armado, sótanos, demolición parcial con partes que se conservan), más completo suele ser el documento que se exige.

¿Quién firma la documentación técnica de una demolición?

La firma un técnico competente. Él redacta y firma el proyecto o la memoria técnica, el estudio de seguridad y salud y el estudio de gestión de residuos, cada uno con el alcance que requiera la obra.

Qué titulación concreta habilita para cada tipo de derribo es una cuestión que no resolvemos aquí (pendiente de verificar): depende del edificio, de su uso y de la normativa profesional. Lo práctico es preguntar al propio técnico si su habilitación cubre tu caso y, ante la duda, al colegio profesional correspondiente.

¿Qué suele contener un proyecto de derribo?

Aunque cada técnico organiza su documento a su manera, un proyecto o memoria de demolición bien hecho responde a estas preguntas:

• Qué hay: descripción del edificio, sistema estructural (muros de carga, pórticos de hormigón, cerchas de madera o metálicas), plantas, sótanos y estado de conservación.
• Qué hay alrededor: medianeras, edificios colindantes, calle, redes enterradas, arbolado y elementos que deben protegerse.
• Con qué método: demolición manual, mecánica o combinada, y por qué.
• En qué orden: secuencia de desmontaje, normalmente de arriba abajo, con los apeos o refuerzos provisionales que hagan falta.
• Qué materiales peligrosos hay: amianto u otros que deban retirarse antes y por separado.
• Qué residuos se generan y cómo se gestionan: el estudio de gestión de residuos.
• Cómo se protege a las personas: el estudio o estudio básico de seguridad y salud.
• Planos y fotografías del estado actual.

¿Qué relación tiene el proyecto con la gestión de residuos?

El Real Decreto 105/2008 establece que el productor de los residuos incluya en el proyecto un estudio de gestión de residuos (artículo 4), que redacta el técnico por encargo del promotor. A partir de él, el contratista, como poseedor de los residuos, prepara un plan de gestión de residuos que aprueba la dirección facultativa.

Los antiguos umbrales de toneladas que fijaba aquel real decreto para separar fracciones han quedado superados por la Ley 7/2022: hoy se separan siempre, como mínimo, madera, fracciones minerales, metales, vidrio, plástico y yeso. Lo explicamos en la guía sobre la demolición selectiva obligatoria, y la red tiene una guía específica sobre los códigos LER de los residuos de demolición.

¿Y la seguridad y salud?

Toda obra de demolición cuenta con un estudio de seguridad y salud o con un estudio básico, según el Real Decreto 1627/1997; cuál de los dos corresponde depende del presupuesto, la duración y el número de trabajadores. El contratista elabora a partir de él su plan de seguridad y salud.

En Málaga capital, la OMLU pide el Estudio de Seguridad y Salud junto a la declaración responsable cuando la obra se hace con proyecto de los regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación. Tienes el detalle completo en la guía de seguridad y salud en una demolición.

¿Cómo usa el contratista el proyecto en la obra?

Para nosotros el proyecto es el guion de la obra. Antes de dar precio lo leemos junto con la visita al sitio y comprobamos que lo que describe coincide con lo que hay: a veces aparece un forjado distinto, un pozo, un depósito enterrado o un falso techo que oculta otro material.

Si en la obra encontramos algo que el documento no contempla, paramos esa parte y lo comunicamos al técnico para que decida; no improvisamos sobre la estructura. Ocurre sobre todo en casas antiguas con reformas sucesivas y en demoliciones parciales, donde lo que se conserva depende de que la secuencia se respete.

Con el proyecto delante también se ajustan los medios: qué parte se hace a mano, cuándo entra la máquina, dónde se acopian y clasifican los materiales y cómo salen los camiones. Es lo que hacemos tanto en el derribo de casas y chalets como en la demolición de edificios de varias plantas.

¿Qué información puedes adelantar tú al técnico y a la empresa?

Cuanta más información reúnas al principio, más rápido se cierran el documento técnico y el presupuesto. Lo más útil:

• Dirección y referencia catastral de la finca.
• Planos antiguos, escrituras o cualquier documentación de reformas anteriores.
• Fotografías de fachadas, cubierta, interiores, patios y medianeras.
• Si sabes o sospechas que hay uralita (cubiertas, bajantes, depósitos).
• Accesos: anchura de la calle, si puede entrar un camión, si hay sitio para un contenedor.
• Qué quieres que quede: solar limpio, cimentaciones o soleras que se conservan, muros que se mantienen.

Con esos datos puedes pedirnos una valoración sin compromiso a través de la página de contacto.

¿Cómo encaja el amianto en el proyecto de derribo?

Si el edificio tiene materiales con amianto, el proyecto debe tratarlos como una fase previa y separada: primero se retiran esos materiales y solo después se demuele el resto. Lo habitual en la provincia de Málaga son cubiertas de uralita en casas, garajes y naves, bajantes y depósitos de fibrocemento y, a veces, placas en falsos techos.

La retirada solo pueden hacerla empresas inscritas en el RERA, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral de la provincia, conforme al Real Decreto 847/2026, en vigor desde finales de octubre de 2026 (el antiguo Real Decreto 396/2006 ya no está en vigor). En nuestras obras, la retirada de amianto la ejecuta una empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra; nosotros coordinamos el resto de la demolición. Los residuos con amianto (código LER 17 06 05*) nunca se mezclan con el resto. Si quieres entender el trámite, la red lo explica en quién aprueba el plan de trabajo con amianto.

Errores frecuentes con la documentación técnica

Muchos retrasos en un derribo no vienen de la obra, sino de un papel que no encaja con la realidad. Los más habituales:

• Describir el edificio sin visitarlo a fondo. Un forjado distinto del previsto o un sótano no declarado obligan a rehacer la secuencia de demolición.
• Olvidar las medianeras. Si no se define cómo quedan los muros compartidos y quién los protege, el conflicto con el vecino aparece el día del derribo.
• No prever el acopio. Sin un sitio para clasificar materiales, la separación por fracciones se complica y la gestión de residuos se encarece.
• Dar por hecho que no hay amianto en una construcción de varias décadas sin haberlo comprobado.
• Dejar fuera las cimentaciones y soleras. Si el proyecto no dice si se arrancan o se conservan, el presupuesto y el resultado final no coinciden con lo que esperas.

Revisar estos puntos con tu técnico, y con la empresa que va a ejecutar, antes de presentar la documentación ahorra modificaciones posteriores.