Licencia o declaración responsable para demoler en Andalucía: qué cambió en 2024

¿Qué cambió con el Decreto-ley 3/2024 para las demoliciones?

El Decreto-ley 3/2024, de 6 de febrero, de simplificación administrativa, modificó el régimen andaluz de forma que la demolición total o parcial de edificios y construcciones pasó a tramitarse mediante declaración responsable, siempre que no estén sujetos a protección patrimonial ni incluidos en un entorno protegido. El precepto concreto es el artículo 293.1.e del Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022).

Antes de 2024 la norma general era la licencia: el Reglamento exigía licencia urbanística para derribar, con la salvedad de los casos de ruina física inminente. Para el propietario que quiere tirar una casa vieja, un chalet sin valor arquitectónico o una nave sin uso, el cambio significa que ya no espera a una resolución expresa del ayuntamiento antes de empezar, aunque sí debe presentar la documentación completa y cumplir lo que declara.

El marco de fondo es la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), en vigor, desarrollada por su Reglamento General («RGLISTA»), aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre.

¿Qué es una declaración responsable y en qué se diferencia de una licencia?

Una declaración responsable es un documento en el que el propietario manifiesta, bajo su responsabilidad, que la actuación cumple la normativa y que dispone de la documentación exigida; con su presentación completa puede iniciarse la obra y el ayuntamiento comprueba después. La licencia, en cambio, es una autorización previa: hasta que el ayuntamiento no la concede, no se derriba.

¿Cuándo sigue haciendo falta licencia para derribar?

Necesitas licencia urbanística cuando el edificio está protegido por el planeamiento o por la legislación de patrimonio, cuando se encuentra en un entorno protegido o cuando está en una zona arqueológica. En esos tres supuestos la declaración responsable no sirve.

En la provincia de Málaga esto afecta sobre todo a los centros históricos declarados Bien de Interés Cultural. Están confirmados como conjuntos históricos el de Málaga capital (Decreto 88/2012), Ronda (ampliación por Decreto 199/2001), Vélez-Málaga (Conjunto Histórico-Artístico, Decreto 3480/1970), Antequera (ampliado por Decreto 5/2013), Archidona (declarado en 1980) y Casares (declarado conjunto histórico-artístico). En un conjunto histórico protegido la demolición necesita licencia y, en su caso, autorización de Patrimonio; confírmalo con el ayuntamiento antes de comprometer fechas.

En el Centro Histórico de Málaga, además, cualquier demolición total o parcial requiere autorización previa de la Consejería competente en Patrimonio Histórico, según la Instrucción 2025/04 de la Gerencia Municipal de Urbanismo. Lo explicamos con detalle en la guía sobre qué pide la GMU para demoler en Málaga capital.

¿Cómo saber si tu casa o tu edificio está protegido?

La forma fiable de saberlo es preguntar al servicio de urbanismo del ayuntamiento o encargar a tu técnico que lo compruebe en el planeamiento vigente antes de presentar nada. La protección no siempre es evidente: una casa modesta puede estar dentro de un entorno protegido por su cercanía a un monumento, y un cortijo aislado puede figurar en un catálogo municipal.

Señales que justifican una comprobación previa:

• La finca está en el casco antiguo de un municipio con conjunto histórico declarado.
• Está junto a una iglesia, una muralla, un castillo u otro edificio monumental.
• Conserva elementos singulares: rejería antigua, portada de piedra, patio tradicional, torre o mirador.
• En la parcela o en su entorno se han hecho excavaciones arqueológicas.
• Se trata de una edificación rural antigua (cortijo, lagar, molino) en suelo rústico.

Si el resultado es que el inmueble no tiene protección, el camino habitual es la declaración responsable. Si la tiene, cuenta con un procedimiento más largo y con que la demolición puede limitarse a una parte del edificio.

¿Qué documentación acompaña a la declaración responsable?

Cada ayuntamiento concreta los documentos y los plazos en su ordenanza, así que la lista exacta depende del municipio. Lo que sí es común es que la documentación técnica de una demolición (proyecto o memoria técnica, estudio de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos) la redacte y firme un técnico competente, con un alcance que varía según la obra y el ayuntamiento.

Málaga capital es el caso mejor documentado: su Ordenanza Municipal de Licencias Urbanísticas de 2025 pide, para la declaración responsable de obras, un proyecto o memoria técnica firmados por técnico competente junto con un certificado técnico, un documento aparte si la obra ocupa la vía pública y fotografías. Para el resto de municipios, consúltalo con tu técnico o con el propio ayuntamiento; nuestra guía sobre qué comprobar en cada ayuntamiento de la Costa del Sol recoge lo que está confirmado.

Para los trámites municipales y fiscales de la obra, el propietario se identifica con su DNI, NIE o NIF.

¿Es igual para una demolición total que para una parcial?

Sí en cuanto al régimen: el artículo 293.1.e del Reglamento habla de demolición total o parcial, de modo que ambas van por declaración responsable si el edificio no está protegido. Lo que cambia es el contenido técnico, porque en una demolición parcial hay que justificar que la parte que se conserva queda estable.

Si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal añade un paso previo: antes de demoler muros, estructura o elementos de fachada hay que informar a la comunidad, y las obras que afecten a elementos comunes necesitan el acuerdo de la junta de propietarios. Ese acuerdo no lo sustituye ningún trámite municipal.

Cuando la intervención se limita al interior de una vivienda (tabiques, cocina, baño), el enfoque es otro; nuestra red lo trata en la guía ¿hace falta licencia para tirar un tabique?.

¿Qué otros trámites no cubre la declaración responsable?

La declaración responsable habilita la demolición, pero no resuelve por sí sola otras obligaciones que acompañan a cualquier derribo:

• Ocupación de la vía pública. Si el contenedor, el andamio o la maquinaria van a ocupar la calle, hace falta autorización municipal de ocupación.
• Residuos. El ayuntamiento exige una fianza o garantía de residuos de construcción y demolición, cuya cuantía fija la ordenanza y que se devuelve al acreditar la entrega a un gestor autorizado.
• Seguridad y salud. Toda obra de demolición cuenta con estudio o estudio básico de seguridad y salud (Real Decreto 1627/1997) y el contratista elabora su plan.
• Amianto. Si hay uralita u otros materiales con amianto, solo una empresa inscrita en el RERA puede retirarlos, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral.

Antes de empezar se comprueba con el ayuntamiento qué trámite corresponde (declaración responsable o licencia) y, si hay contenedor o andamio en la calle, hace falta autorización de ocupación de la vía pública.

¿Qué hacemos nosotros y qué hace tu técnico?

Somos contratistas de demolición: no redactamos proyectos, no firmamos informes técnicos y no presentamos la declaración responsable ni solicitamos licencias. Eso lo hacen el propietario y su técnico. Nuestro papel es ejecutar el derribo conforme a la documentación aprobada o declarada.

En la práctica, trabajamos con el proyecto o la memoria de tu técnico, coordinamos fechas con tu arquitecto, te indicamos qué documentación suele pedir el ayuntamiento de Málaga y organizamos la obra para que la gestión de residuos quede justificada: clasificación en obra, entrega a gestor autorizado y justificantes de entrega para ti. Si tu caso es una vivienda, mira cómo planteamos el derribo de casas y chalets; si es un bloque o un inmueble de varias plantas, la página de demolición de edificios.

Si te preocupa el coste del trámite y de la obra, el calculador de presupuesto de demolición de nuestra red te orienta según los factores principales.