En resumen
Una demolición pasa por nueve fases: primer contacto, visita y presupuesto, documentación técnica y trámite municipal, preparación de la obra, desmontaje selectivo, derribo de la estructura, cimentaciones y soleras, clasificación y retirada de residuos, y entrega del solar limpio. La documentación y los permisos los gestionan el propietario y su técnico; la ejecución y la retirada de escombros, la empresa de demolición.
Contenido
- Las fases de una demolición en resumen
- Fase 1 y 2: primer contacto, visita y presupuesto
- Fase 3: documentación técnica y trámite municipal
- Fase 4: preparación de la obra
- Fase 5: desmontaje selectivo
- Fase 6: derribo de la estructura, ¿manual, mecánico o combinado?
- Fase 7: cimentaciones, soleras, piscinas y anexos
- Fase 8: clasificación, carga y retirada de escombros
- Fase 9: solar limpio y entrega
- ¿Quién hace qué en cada fase?
- Preguntas frecuentes
Las fases de una demolición en resumen
Estas son las fases en el orden en que suceden. No todas tienen el mismo peso en cada obra, pero ninguna debería saltarse:
- Primer contacto: datos, fotos y qué quieres conseguir.
- Visita y presupuesto: accesos, colindantes, materiales y método.
- Documentación y trámite: técnico, declaración responsable o licencia, fianza y vía pública.
- Preparación: suministros, amianto, vallado y acta fotográfica.
- Desmontaje selectivo: instalaciones, carpinterías, acabados y cubierta.
- Derribo de la estructura: manual, mecánico o combinado.
- Cimentaciones y soleras: se arrancan o se conservan según el proyecto.
- Clasificación, carga y retirada: entrega a gestor autorizado y justificantes.
- Solar limpio: retirada de restos, nivelación básica y entrega.
Fase 1 y 2: primer contacto, visita y presupuesto
Todo empieza con información. Para una primera valoración nos basta con la dirección o el municipio, fotos del exterior y del interior, la superficie aproximada, cómo es el acceso y qué quieres que quede al final. Con eso ya se ve si es una casa entre medianeras, un chalet aislado, una finca con varias construcciones o un edificio de varias plantas.
La visita confirma lo que las fotos no enseñan: el ancho real de la calle, si cabe un camión, dónde puede ir el contenedor, cómo son los edificios colindantes, si hay sótano, de qué es la estructura y si aparecen materiales con amianto. A partir de ahí se propone el método y se prepara el presupuesto, sin compromiso.
El precio depende de factores concretos: volumen y tipo de estructura, accesos, medianeras, cantidad y tipo de residuos, presencia de amianto y si se arrancan o no cimentaciones y soleras. Para una orientación previa puedes usar el calculador de presupuesto de demolición de nuestra red.
Fase 3: documentación técnica y trámite municipal
Antes de derribar, tu técnico prepara la documentación (proyecto o memoria técnica, estudio de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos) y se presenta en el ayuntamiento la declaración responsable o se solicita la licencia, según el inmueble esté protegido o no. Nosotros no redactamos ni presentamos esos documentos: trabajamos con ellos.
En paralelo se resuelven tres cosas que suelen olvidarse: la autorización de ocupación de la vía pública si va a haber contenedor, vallado o maquinaria en la calle; la fianza o garantía de residuos que pide el ayuntamiento; y, si en la obra van a coincidir varias empresas, la designación del coordinador de seguridad y salud por parte del promotor. El contratista, por su parte, prepara su plan de seguridad y salud y su plan de gestión de residuos.
Si tienes dudas sobre qué trámite te corresponde, empieza por la guía licencia o declaración responsable para demoler en Andalucía.
Fase 4: preparación de la obra
La preparación es la fase menos visible y una de las más importantes. Antes de tocar el edificio:
- Se confirma que luz, agua, gas y telecomunicaciones están dados de baja o anulados por las compañías.
- Si hay amianto (uralita en cubiertas, bajantes o depósitos), lo retira primero la empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra, con su plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral. Nosotros coordinamos el resto de la demolición.
- Se instala el vallado y la señalización, y se protege la acera si hace falta.
- Se hace un reportaje fotográfico de medianeras y edificios colindantes.
- Se definen las zonas de acopio para cada fracción de residuos y el recorrido de los camiones.
En la imagen, una vivienda de una planta con cubierta de teja y porche antes del derribo, con el contenedor ya colocado.
Fase 5: desmontaje selectivo
El edificio se vacía antes de derribarlo. Se retiran instalaciones (cableado, tuberías, sanitarios, calderas), carpinterías de madera, aluminio o PVC, vidrios, falsos techos y tabiques de yeso, y después la cubierta: tejas, rastreles y tableros por separado. Lo que tenga valor para ti, como tejas antiguas, rejas o piezas de piedra, se desmonta a mano y se aparta si lo has pedido.
Esta fase es la que convierte el derribo en una demolición selectiva, obligatoria desde el 1 de enero de 2024 según el artículo 30.3 de la Ley 7/2022. Explicamos qué fracciones hay que separar en la guía sobre la demolición selectiva obligatoria.
Fase 6: derribo de la estructura, ¿manual, mecánico o combinado?
Con el edificio vacío se derriba la estructura, normalmente de arriba abajo. El método se elige según el edificio y su entorno:
| Método | Cuándo se usa | Ejemplos |
|---|---|---|
| Manual | Sin acceso para maquinaria, medianeras delicadas, partes que se conservan | Casas en cascos antiguos, demoliciones parciales, interiores |
| Mecánico | Edificios aislados o con espacio para trabajar desde fuera | Chalets en parcela, naves, edificios de hormigón |
| Combinado | La mayoría de los derribos urbanos | Separación manual de medianeras y derribo mecánico del resto |
En el derribo mecánico se usan excavadoras con pinza de demolición, cizalla, martillo o pinza de clasificación, y en edificios altos, equipos de brazo largo. Durante la rotura se riega para contener el polvo.
En casas entre medianeras, el primer paso de esta fase es independizar el edificio del vecino: se cortan a mano los encuentros de forjados y cubiertas con el muro compartido, de forma que la máquina no arrastre nada al tirar. Después se baja planta a planta, sin dejar muros altos exentos al final de la jornada, y los escombros se retiran a medida que se generan para no cargar los forjados que aún quedan en pie.
En la demolición de edificios y en el derribo de casas y chalets explicamos cómo se aplica cada método.
Fase 7: cimentaciones, soleras, piscinas y anexos
Lo que hay bajo la cota del suelo se decide en el proyecto: puede arrancarse todo para dejar el terreno libre a la obra nueva, o conservarse parte si el técnico lo aprovecha. Las soleras de hormigón, las zapatas, los muros de sótano y las arquetas se rompen con martillo hidráulico y se cargan como fracción mineral, con el acero separado.
En fincas y villas aparecen a menudo construcciones auxiliares: garajes, cocheras, trasteros, porches, muros de cerramiento o piscinas. Si tu parcela tiene una piscina que también quieres eliminar, nuestra red tiene una guía sobre cómo se demuele una piscina paso a paso. Para parcelas con varias edificaciones, mira el derribo de fincas.
Fase 8: clasificación, carga y retirada de escombros
Cada fracción se acopia por separado y se carga para su entrega a una instalación o gestor autorizado: hormigón (17 01 01), ladrillos (17 01 02), tejas y materiales cerámicos (17 01 03), madera (17 02 01), hierro y acero (17 04 05), materiales a base de yeso (17 08 02) y el resto según corresponda. Los residuos con amianto (17 06 05*) van siempre aparte.
Al terminar, te entregamos los justificantes de entrega de los residuos. Son el documento con el que se acredita la gestión correcta y se solicita la devolución de la fianza de residuos al ayuntamiento. La retirada completa de escombros forma parte de nuestro servicio de derribo y desescombro.
Fase 9: solar limpio y entrega
La obra termina cuando el solar queda despejado: sin restos de escombro, con la retirada de restos y limpieza del solar tras el derribo y, si se ha acordado, una nivelación básica del terreno tras la demolición. El vallado se mantiene o se retira según lo que vaya a pasar después con la parcela.
Si el solar va a quedar un tiempo sin construir, recuerda que el propietario debe mantenerlo limpio y seguro; si no lo hace, el ayuntamiento puede ordenar la limpieza y ejecutarla a su costa. Si además necesitas un desbroce de vegetación sin derribo, consúltanos.
La fotografía muestra el resultado final de una obra: el solar despejado y delimitado con cinta de balizamiento.
¿Quién hace qué en cada fase?
Para evitar malentendidos, este es el reparto habitual de papeles en un derribo:
| Agente | Qué hace |
|---|---|
| Propietario o promotor | Encarga la obra, presenta la declaración responsable o pide la licencia, deposita la fianza y designa coordinador si hace falta |
| Técnico competente | Redacta y firma el proyecto o memoria, el estudio de seguridad y salud y el estudio de gestión de residuos |
| Empresa de demolición | Prepara su plan de seguridad y su plan de gestión de residuos, ejecuta el derribo, clasifica y retira los escombros y entrega los justificantes |
| Empresa inscrita en el RERA | Retira el amianto con su plan de trabajo aprobado |
| Gestor autorizado | Recibe los residuos y emite los justificantes |
Si quieres empezar, cuéntanos tu caso en la página de contacto o llámanos al 613 656 443.
Fuentes
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las fases de una demolición?
Primer contacto, visita y presupuesto, documentación y trámite, preparación, desmontaje selectivo, derribo de la estructura, cimentaciones y soleras, clasificación y retirada de residuos, y entrega del solar limpio.
¿Qué datos necesitáis para darme un presupuesto?
Dirección o municipio, fotos del exterior e interior, superficie aproximada, accesos y qué quieres que quede al final. Con eso hacemos una primera valoración sin compromiso.
¿Quién pide los permisos?
El propietario y su técnico. Nosotros trabajamos con esa documentación y coordinamos fechas con el técnico.
¿Qué se hace antes de derribar?
Se anulan los suministros, se retira el amianto si lo hay, se instala el vallado, se fotografían los colindantes y se definen las zonas de acopio.
¿Por qué se vacía el edificio antes de tirarlo?
Porque la demolición selectiva es obligatoria desde el 1 de enero de 2024 y separar los materiales antes del derribo da fracciones limpias que se gestionan correctamente.
¿Se derriba con máquina o a mano?
Depende del edificio y del entorno: a mano cuando no hay acceso o hay que proteger medianeras, con máquina en edificios con espacio, y combinado en la mayoría de los derribos urbanos.
¿Se quitan también las cimentaciones?
Si el proyecto lo prevé, sí: soleras, zapatas y muros de sótano se rompen y se cargan como fracción mineral, con el acero separado.
¿Qué documentos recibo al terminar?
Los justificantes de entrega de los residuos a gestor autorizado, que sirven también para pedir la devolución de la fianza.
¿Dejáis el solar limpio?
Sí: la obra incluye la retirada de restos y limpieza del solar tras el derribo y, si se acuerda, una nivelación básica.
¿Quién retira la uralita?
Una empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra, con plan de trabajo aprobado; nosotros coordinamos el resto de la demolición.
¿Puedo seguir la obra a distancia?
Sí. Puedes pedirnos que te enviemos fotos de cada fase y comunicarte con nosotros en español o en inglés.